Tag Archives: מהפיכת הזכויות במושבים ובקיבוצים

עשרות שנים של אי וודאות בעניין זכויותיהם הקנייניות, של החקלאים החוכרים את אדמותיהם ממנהל מקרקעי ישראל, הסתיימו.
ביוני 2011 אישר בג"ץ את החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

מדובר בהחלטות שיישנו את פני המושבים והקיבוצים. מעתה, יוכל, כל, בעל נחלה להפוך לבעליו של נכס נדל"ני בדיוק כמו בעלי הדירות בעיר, מהחלטה זו ייהנו גם הקיבוצים בכך שזכויותיהם ישופרו.
קביעתו של בג"ץ ניתנה בעקבות תשע עתירות שהוגשו, כנגד שתי החלטות שקיבלה מועצת מקרקעי ישראל; החלטה מס' 979 והחלטה מס' 1101.

המשמעות של פסיקת בג"ץ –
פריצת דרך בנושא מלאיי יחידות הדיור בישראל ובנושא מבנים עסקיים. מדובר בהחלטה בעלת משמעות כפולה הנוגעת; לשוק בעלי הנחלות בקיבוצים ובמושבים ולשוק החופשי מחד, ומאידך מהווה ההחלטה שמעות חשובה גם למשפריי דיור ורוכשיי בתים פרטיים.

סוף סוף לאחר עשרות שנים, ישוחררו לשוק עשרות אלפי יחידות דיור שיגיעו ממוכרי יד שניה וממוכרי מגרשים בנחלות ובקיבוצים. לדעתי מדובר בחלטה מאוד חשובה ומשמעותית בנושא מבנים מסחריים והשוק העסקי אליו יצטרפו עשרות אלפי מבנים מסחריים לשימושם של בעלי הנחלות. אפשר רק לברך על ההחלטה המבורכת הזו, שלהערכתי תוביל לחידוש מלאי הדיור בישראל. כידוע מלאי הדיור בישראל סובל ממחסור קרקע זמינה לבניה, מזה כעשור .תוצאת לוואי נוספת ומבורכת של החלטה זו היא, יצירת מקומות עבודה במבנים המסחריים [החדשים/הקיימים שיוכשרו] של בעלי הנחלות.

החלטת מועצה מס' 979 [שעודכנה בהחלטה 1155] הייתה אחת משני החלטות בהן הכריע בג"ץ- עניינה של החלטה זו הוא קביעת זכויות המגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית. החלטה 979 אושרה במועצת מקרקעי ישראל ב 27.03.2007 , כידוע כנגד החלטה זו הוגשו כתשע עתירות לבימ"ש העליון. ביום 09.06.11 בימ"ש אמר את דברו ונתן פסה"ד שדוחה את העתירות שהוגשו, למעט טענה אחת שהועלתה אחת העתירות ועניינה, חישוב, המועד הקובע בקיבוצים ששונה ליום אישורה של החלטת המועצה 979 קרי 27.03.07 [המועד הקובע].

ההחלטה מועצת מקרקעי ישראל מעגנת, לראשונה, את זכויות החקלאים בחלקת המגורים שביישוביהם וקובעת מספר עקרונות כלליים;
1) ביטול חובת השבת הקרקע למינהל עם שינוי יעוד.
2) ההצטרפות להסדר שבהחלטה נתונה להחלטת בבעלי הזכויות בנחלה [במושב] ולהחלטת האגודה השיתופית[בקיבוץ], מאחר ומדובר בהסדר וולונטארי.
3) חובת עיבוד הנחלה תמשיך להתקיים ברציפות לאורך כל תקופת החכירה בין אם הצטרף החוכר להסדר שבהחלטה ובין אם לא .
4) כתנאי להצטרפות להסדר, נדרשת התחייבות לכך שמספר היחידות בשטח היישוב החקלאי לא יחרוג מהמגבלות התכנוניות הקבועות בתמ"א 35.
5) תנאי ההחלטה כוללת הסדרת כל השימושים שנעשו בנחלה שניתן לייחסם לחוכר [במושב] והסדרתם של כל השימושים בשטח המשבצת [בקיבוץ] לרבות תשלום בגין שימושים שנעשו בעבר.

השפעת החלטת בג"ץ בעניין החלטה מס' 979 של מועצת מקרקעי ישראל על החוכרים במושב ובקיבוץ:
השפעתה על בעלי הנחלות בישראל- כל מתיישב במושב יוכל מעתה לעגן זכויותיו הקנייניות, בחלקת המגורים בתשלום מופחת זאת בנוסף יוכל להעביר זכויותיו במגרשים שפוצלו מחלקת המגורים. הנ"ל כפוף לתחימת גודל חלקת המגורים לשטח מקסימלי של 2.5 דונם שיכלול היקף זכויות הבנייה יהיה 375 מ"ר, שעליהם ניתן יהיה להוסיף זכויות בניה [שטחי שירות] ,מעבר ל 375 מ"ר , בכפוף לתכנית תקפה ובכפוף לתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור מלא ובכפוף לתשלום 3.75% מערך הקרקע.
שאלת המליון דולר – כיצד תשפיע ההחלטה על פיצול נחלה? כעת יוכל החוכר במושב ל לבנות בית בנחלה ולמכור אותו תוך העברת מלוא הזכויות לקונה בכפוף לתשלום השלמה, המשלימים את ה 3.75% ששולמו לכדי 33% מערך הקרקע.
השפעתה על החוכרים בקיבוצים– כעת יוכל גם הקיבוץ לרכוש את חלקת המגורים שהוגדרה בתוך שטח המחנה של הקיבוץ המשמש למגורים בפועל אשר מתוכו ישויכו המגרשים לחברי הקיבוץ. לאחר הצטרפות להסדר המוצע תמורת תשלום סל של 3.75% מערך חלקת המגורים בקיבוץ. העברת הזכויות על ידי חברים יתאפשר תמורת תשלום השלמה ל 33% מערך המגרש.

השפעת החלטת בג"ץ על החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1101:
כאמור פסיקת בג"ץ אישרה גם את החלטה מס' 1101 של מ.מ.י שעניינה מתן אפשרות לבעלי זכויות בנחלה להקים מבנה לתעסוקה לא חקלאית ו/או שימוש במבנה קיים למטרת תעסוקה לא חקלאית, בחלקת המגורים בלבד. החלטת מועצת מקרקעי ישראל שמספרה 1101 אושרה אושרה ב 27.03.2007 .

לפניכם את עיקרי הכללים לשימוש בהחלטה 1101 :
1) תעשייה לא חקלאית – סך שטחו של המבנה לתעשייה לא חקלאית לא יעלה על 500 מ"ר המבנה יכלול בתוכו גם את מבני הקיט.
2) המבנה יהיה לשימושו של בעל הנחלה בלבד, ללא יכולת להשכירו לצד ג'.
3) על החוכר לשלם למנהל דמי חכירה יהיו בשווי 91% מערך הקרקע ולעניין בהיטל חלף השבחה – המנהל יישא בהיטל זה, זאת למעט מקום בו חובת תשלום ההשבחה חלה על בעל הזכויות בנחלה – דמי החכירה יהיו בשיעור 46% מערך הקרקע המיועדת לתעסוקה ובעל הזכויות בנחלה יישא בהיטל ההשבחה.
4) שימוש חורג – ישולמו דמי שימוש שנתיים בשיעור של 5% לשנה משווי הקרקע המשמשת לתעסוקה לא חקלאית לכל תקופת ההיתר, היטל ההשבחה יחול על המנהל.
5) כתנאי להכנת עסקה לתעסוקה לא חקלאית תהא הסדרת כל השימושים הלא מוסדרים בנחלה, ותשלום דמי שימוש עבור שימוש העבר בשיעור של 5% לשנה.

® כל הזכויות שמורות לאדריכלית דלית ביטון, אדריכלית הנדסאית ומשפטנית
'דלית ב.ק. אדריכלים'-סטודיו לתכנון ואדריכלות
אין להעתיק/לצלם/לשכפל ללא רשות מפורשת בכתב.

התאמת יחידות הדיור במושב לרשום בתכנית תמ"א 35 , וההצטרפות הוולנטארית – חלק 7

התאמת כל יחידות הדיור הקיימות במושב לרשום בתמ"א 35 וההצטרפות הוולנטארית  – חלק 7/ מאת דלית ויטון אדריכלית הנדס' ועורכת דין מתמחה בנדל"ן תכנון ובניה בישראל. מהי תמ"א 35? זוהי תכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה לפיתוח ולשימור. התכנית אושרה בנובמבר 2005. בתוך הוראות התכנית תוכלו למצוא (עמ' 27-35) הוראות בדבר יחי"ד מותרת בכל ישוב בארץ! כך למשל במושב אבן ספיר, Continue Reading
read more

הסדרת כל השימושים החורגים בנחלה והקשר להגדרת חלקת המגורים-חלק 6

הסדרת כל השימושים החורגים בנחלה  – חלק 6 / מאת דלית ויטון אדריכלית  והנדס' ועורכת די מומחית בנדל"ן תכנון ובניה בישראל.  שימושים חורגים הכוונה למבנים הקיימים בנחלה שאין להם היתר בניה לשימוש שלו כיום בפועל. כך למשל: בנחלה בה קיימים שני מבנים /מבנה מס' 1 בית לבעל משק שחלקו לא מוסדר בהיתר בניה ומבנה מס' 2 בית לבן ממשיך ולו Continue Reading
read more

משמעות רישום/אי רישום משבצת מושב בהכשר של החלטה 979 – חלק 4

  משמעות רישום/אי רישום משבצת מושב בהכשר  של החלטה 979  חלק רביעי / מאת דלית ויטון עורכת  דין ואדריכלית הנדס' מומחית בנדל"ן תכנון ובניה בישראל . בעל נחלה שיבקש להצטרף להסדר שבהחלטה 979 יצטרך לעמוד במספר תנאים וביניהם תנאי רישום חלקה א' של המושב בספרי מרשם המקרקעין כיחידת רישום נפרדת בשלמות – יש להבין שכל רשות ממשלתית יכולה להתייחס לחוכר Continue Reading
read more

התנאים הבסיסיים להצטרפות להחלטת מועצת מקרקעי ישראל – חלק 3

התנאים הבסיסיים להצטרפות להחלטות מועצת מקרקעי ישראל – חלק 3  / מאת דלית ויטון אדריכלית ועורכת דין מומחית בנדל"ן תכנון ובניה בישראל. 2 התנאים הראשונים באחריות המושב- א. רישום חלקה א' של המושב בספרי מרשם המקרקעין כיחידת רישום נפרדת בשלמות. ב. התאמת יחי"ד במושב ליחי"ד המותרות עפ"י תמ"א 35. 2 תנאים נוספים באחריות החוכר/בעל הנחלה- ג. הסדרת כל השימושים החורגים Continue Reading
read more

מהפכת הזכויות במושבים והקיבוצים יוצאת לדרך – חלק 1

  מהפיכת הזכויות במושבים ובקיבוצים יוצאת לדרך חלק 1 / מאת דלית ויטון אדריכלית הנדס' ועורכת דין מומחית בנדל"ן תכנון ובניה בישראל. עשרות שנים של אי וודאות בעניין זכויותיהם הקנייניות, של החקלאים החוכרים את אדמותיהם ממנהל מקרקעי ישראל, הסתיימו. ביוני 2011 אישר בג"ץ את החלטות מועצת מקרקעי ישראל. מדובר בהחלטות שיישנו את פני המושבים והקיבוצים. מעתה, יוכל, כל, בעל נחלה Continue Reading
read more

מהפכת הזכויות במושבים והקיבוצים יוצאת לדרך-חלק 2

מהפכת הזכויות במושבים והקיבוצים יוצאת לדרך חלק 2 השפעת החלטת בג"ץ בעניין החלטה מס' 979 של מועצת מקרקעי ישראל  על החוכרים במושב ובקיבוץ/ מאת דלית ויטון אדריכלית ועורכת דין בישראל. השפעתה על בעלי הנחלות בישראל- כל מתיישב במושב יוכל מעתה לעגן זכויותיו הקנייניות, בחלקת המגורים בתשלום מופחת זאת בנוסף יוכל להעביר זכויותיו במגרשים שפוצלו מחלקת המגורים. הנ"ל כפוף לתחימת גודל חלקת Continue Reading
read more
שינוי גודל גופנים