הסדרת כל השימושים החורגים בנחלה והקשר להגדרת חלקת המגורים מאת דלית ביטוןמ 'דלית ב.ק. אדריכלים'

הסדרת כל השימושים החורגים בנחלה –

שימושים חורגים הכוונה למבנים הקיימים בנחלה שאין להם היתר בניה לשימוש שלו כיום בפועל.

כך למשל: בנחלה בה קיימים שני מבנים /מבנה מס' 1 בית לבעל משק שחלקו לא מוסדר בהיתר בניה ומבנה מס' 2 בית לבן ממשיך ולו היתר בניה – במקרה זה יהיה על החוכר להסדיר את החלק במבנה מס' 1 שאין לו היתר בניה,באמצעות הכנת תכניות להיתר בניה, כתנאי להצטרף להסדר שבהחלטה.

דוגמא נוספת: נחלה בה קיים מבנה מס' 1 בית לבעל משק שיש לו היתר בניה ומבנה מס' 2 בית לבן ממשיך שגם לו היתר בניה, אך בנחלה קיים מבנה נוסף מס' 3 ,מבנה שבעברו היה לול ולו היתר בניה ללול אך כיום המבנה משמש למטרה אחרת מלול, כלומר למבנה אין היתר בניה לשימוש הנוכחי, במקרה הזה על החוכר יהיה להסדיר את השימוש החורג באמצעות הכנת תכניות להיתר בניה כתנאי להצטרף להסדר שבהחלטה.

ישנן גם מקרים בהם נחלות לא יוכלו להיכנס להסדר שבהחלטה, בשל חריגות בניה שלא ניתן להסדירן כגון בנייה מרובה מעל המותר ו/או ללא היתר, בפני חוכרים אלו עומדות שתי פתרונות:

1) התאמת המבנים בנחלה למוגדר בחוק תכנון ובניה/בתב"ע המקומית, ו/או הכנת תכנית להיתר בניה ו/או הכנת תב"ע נקודתית.

2) הריסת מבנים שלא ניתן להכשירם במסגרת החוק.

תנאי נוסף בדרך להצטרף להסדר שבהחלטה הינו תשלום דמי חכירה בשיעור של 3.75% מערך קרקע חלקת המגורים, לזכויות בניה של 375 מ"ר . חשוב לציין שההצטרפות להסדר שבהחלטה הוא וולונטארי!!!.

הגדרת חלקת המגורים

כד להבין את אופן ביצוע שומת דמי החכירה ע"י שמאי המנהל, יש להבין את המושג שטח צהוב, הקשור לתכנית התב"ע וילווה את החוכרים לכול אורך הדרך.

השטח הצהוב הינו השטח המוגדר למגורים, בתכנית התב"ע היישובית ו/או האזורית, הבנייה על השטח הצהוב מותנית בכך שהחוכר ידאג להגיש לרשות המקומית/האזורית תכנית בקשה להיתר בניה והרשות תיתן היתר הבנייה באם התכנית שהוגשה עומדת בהוראות הקבועות בחוק התכנון והבניה ובתב"ע היישובית והאזורית ולעיתים גם תבדוק באם התכנית עומדת גם בתמ"א 35 הקובעת את הכמות המקסימלית של יחי"ד המותרות בכל יישוב.

לרוב השטח הצהוב של הנחלה החקלאית מוגדר גם כחלקה א', הבעיה מתחילה כאשר יש נחלות ששטחן הצהוב/למגורים הוא עד 2.5 דונם, ישנן שהשטח קטן יותר או גדול יותר, כאן נכנסת מלאכת התכנון של המתכנן/מגיש הבקשות להיתר הבניה, על האדריכל להבין את רזי החוקים(תכנון ובניה, תב"ע) ואת כל החלטות מועצת מקרקעי ישראל, כדי לתכנן נכון את הנחלה.

מה עושים כאשר לנחלות שטח גדול מ-2.5 דונם

במקרה זה קיימות לחוכר מס' אופציות

1) השטח הצהוב עד ל-2.5 דונם יוגדר למגורים ועל החוכר יהיה לשלם שומה בסך 3.75% בסך מערך סך כל השטח של הנחלה , החלקה הזו תקרה מעתה 'חלקת המגורים' ועליה ניתן יהיה לבנות מגורים ואף לפצל ממנה משבצת קרקע שעליה ניתן יהיה לבנות בית ואפילו למכור אותו לצד ג'.

2) נחלה ששטחה למגורים עולה על 2.5 דונם החוכר רוצה להכשיר את כולה למגורים השומה על שטח צהוב כולל שעולה על 2.5 דונם תהיה 91% לכל השטח הצהוב.

3) נחלה ששטחה הצהוב עולה על 2.5 דונם והחוכר רוצה להגדיר 4 דונם מתוכם למגורים והיתר חצר שטח צהוב (מתוך 7 דונם מגורים, למשל) למגורים והיתר כשטח חצר, במקרה זה תהיה השומה כך : תשלום שומה בשווי 91% ל 4 דונם שטחי מגורים והיתרה תשלום שומה בשווי 91% לפי שימוש חצר ולא מגורים!

4) הגדרת כל שטח הנחלה הצהוב למגורים/'חלקת מגורים' – אפשרות זו מיועדת למי שהפרוטה מצויה בכיסו או למי שכורח הנסיבות בנחלה מאלץ אותו לבחור בחלופה זו. במקרה זה יוכל החוכר להגדיר את כל השטח הצהוב בנחלה למגורים, לשלם את מלוא ערך השומה על כל השטח (91%) ולהינות בעתיד מיכולת לנצל את כל זכויות הבנייה שלו בכל רחבי השטח הצהוב, ללא מגבלת שטח. היתרון בחלופה זוהוא בכך שהחוכר יכול למשש את כל סל הזכויות בנחלה כולל שימוש חורג וזאץ מבלי שהאחרון יבנה ממש מתחת לחלון ביתו ,אלא במרחק מה ממנו, יתרון אשר שמור לבעלי הנחלות הגדולות בלבד

הערה: יש לקחת בחשבון, ששווי השומה לשטחי מגורים הוא גבוה בהרבה משווי שומה לשטחי חצר, ועל כן החשיבות בתכנון הפונקציונלי של הנחלה. כ"כ הגדרת שטח הנחלה למגורים/'חלקת המגורים יכולה להתבצע אך ע"י האדריכל, ולא ע"י בעל הנחלה, באמצעות הגשת תכנית להיתר בניה הכוללת תכנית להגדרת חלקת המגורים בנחלה

® כל הזכויות שמורות לדלית ביטון אדריכלית הנדסאית ומשפטנית
'דלית ב.ק. אדריכלים'-סטודיו לתכנון ואדריכלות
אין להעתיק/לצלם/לשכפל ללא רשות מפורשת בכתב. 07/2011

No Comments Yet.

Leave a reply

You must be logged in to post a comment.

שינוי גודל גופנים